Договор о ипотеке

залогодателем с залогодержателем напрямую либо поручена профессиональному оценщику. В договоре об ипотеке оценка предмета указывается в де­нежном выражении. Оценка земельного участка не может быть уста­новлена ниже его нормативной цены (определяемой государством). Стоимость предмета ипотеки обычно на 30-50 % превышает размер основного обязательства, исполнение которого ипотека обеспечивает, - залогодержатель стремится создать определенный «запас прочности» и защититься от различных рисков. Стороны договора, однако, могут предусмотреть различные варианты.

Основное обязательство, обеспечиваемое ипотекой, характери­зуется в договоре об ипотеке не менее подробно, чем предмет ипотеки. Необходимо указать сумму этого обязательства, срок его исполнения и все реквизиты договора, из которого это обязательство возникает. Ины­ми словами, если ипотека обеспечивает возврат кредита, то в договоре об ипотеке должны быть указаны стороны кредитного договора, дата и место его заключения, сумма кредита, размер процентов по нему, срок возврата кредита.

Ипотекой можно обеспечить очень широкий круг обязательств. Главное - обязательство должно иметь денежную оценку, чтобы креди­тор мог в случае чего довольствоваться выплатой денег. Исполнение в натуре не должно играть для кредитора решающей роли. Нельзя, к при­меру, обеспечить ипотекой обязательство какого-нибудь известного ху­дожника нарисовать ваш портрет: если он ваш портрет не нарисует, то никакой другой художник ни за какие деньги не сможет нарисовать порт­рет так, как он, т.е. никакая выплата денег не поможет достичь желаемого исполнения обязательства. Специальные ограничения установлены зако­ном для ипотеки предприятия. Предприятие с его немалой стоимостью нельзя отдать в залог для обеспечения небольших кредитов - сумма кре­дита должна составлять не менее половины стоимости имущества пред­приятия и должна быть возвращена не ранее, чем через год.

По общему правилу, ипотека обеспечивает не только возврат ос­новной суммы долга, но также выплату процентов, уплату неустойки, возмещение убытков и других возможных расходов кредитора, связан­ных с предметом ипотеки. Можно установить ипотеку и в твердой (фик­сированной) сумме, указанной в договоре об ипотеке. Это означает, что обязательство должника перед залогодержателем обеспечивается только в пределах указанной суммы (независимо от реального размера этого обязательства). За пределы установленной суммы можно выйти только при возмещении судебных издержек и иных расходов, связанных с об­ращением взыскания на заложенное имущество и его реализацией, а также в случае, если залогодержатель понес дополнительные расходы по содержанию и/или охране предмета ипотеки.