Договор о ипотеке

Заключение договора об ипотеке сопряжено с целым рядом фор­мальностей и различных нюансов. Здесь вряд ли удастся руководство­ваться каким-нибудь типовым договором (что с успехом делается, на­пример, при купле-продаже) или, тем более, договором, который уже заключил с кем-то ваш сосед или коллега. Договор об ипотеке всегда индивидуален, как индивидуален объект недвижимости, передаваемый в залог, и обязательство, исполнение которого ипотека призвана обес­печить. Именно поэтому к заключению договора об ипотеке следует подходить особенно тщательно.

Об устных договоренностях, расписках «на скорую руку» и даже «протоколах о намерениях» забыть можно сразу же. Договор об ипоте­ке - всегда солидный документ (нередко с приложениями), составлен­ный в письменной форме, удостоверенный нотариально и прошедший государственную регистрацию.

Как правило, договор об ипотеке - это отдельный документ. Воз­можен, однако, иной вариант - условия об ипотеке в полном объеме включаются в текст основного договора (кредитного, купли-продажи и т.д.). В последнем случае сам этот основной договор подлежит нота­риальному удостоверению и государственной регистрации. Итак, если есть два документа - основной договор и договор об ипотеке, то для каждого из них действуют свои правила о форме (тот же кредитный договор заключается в простой письменной форме). Если же отношения оформляются единым документом, то форма этого договора подчиняет­ся правилам, установленным для договора об ипотеке.

Договор об ипотеке можно заключить одновременно с основным договором, можно позже, а можно и раньше. В последнем случае ипоте­ка возникнет в тот момент, когда возникнет то основное обязательство, на обеспечение которого она направлена.

Государственная регистрация является в определенном смысле двухступенчатой: во-первых, необходимо зарегистрировать права на недвижимое имущество, которое вы собираетесь передать в залог (речь идет о регистрации права собственности, права хозяйственного ведения, права аренды недвижимости), во-вторых, государственной регистрации подлежит сама ипотека, которая обременяет имущество и ограничивает свободу залогодателя. Регистрационная запись об ипотеке делается в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, т.е. там же, где зарегистрировано право залогодателя на заложенное имуще­ство.

Государственная регистрация ипотеки важна для защиты интере­сов третьих лиц - потенциальных покупателей или залогодержателей имущества. Прежде чем совершить сделку, они могут получить необхо­димые сведения из государственного реестра, проверить юридическую «чистоту» имущества и таким образом защитить себя от покупки вещи, обремененной залогом, или принятия в залог имущества, уже заложен­ного по другому договору.

Что нужно обязательно

включить в договор