Обращение взыскания

Смысл ипотеки для кредитора заключается в возможности полу­чить требуемую сумму денег из стоимости заложенного имущества. Для того, чтобы эти деньги получить (в случае, когда должник не исполнил свое обязательство добровольно), кредитор должен обратить взыскание на предмет ипотеки.

Обращение взыскания - это специальная юридическая процедура. Взыскание на заложенное недвижимое имущество обращается по реше­нию суда, за исключением случаев, прямо предусмотренных Законом об ипотеке.

Основания и механизм обращения взыскания таковы: должник не исполнил либо не надлежаще исполнил основное обязательство в уста­новленный срок. Если обязательство должно исполняться периодически­ми платежами, то достаточно просрочить внесение платежей свыше 3 раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Креди­тор (он же - залогодержатель) вправе обратиться в суд. Если отсутствуют обстоятельства, освобождающие должника от ответственности (чаще все­го это форс-мажор - землетрясения, наводнения и т.д.), то суд принимает решение об обращении взыскания на заложенное имущество.

В решении указывается денежная сумма, подлежащая уплате зало­годержателю (включающая неустойку, проценты, судебные издержки), точное обозначение заложенного имущества, из стоимости которого должны выплачиваться деньги, способ реализации предмета ипотеки (продажа с публичных торгов или на аукционе), начальная продажная

цена имущества, меры по обеспечению сохранности имущества до его

реализации.

Граждане (залогодатели) вправе просить суд об отсрочке реализа­ции заложенного ими имущества на срок до года при условии, что залог не связан с осуществлением этими гражданами предпринимательской деятельности. Правда, в случае такой отсрочки залогодатель обязан бу­дет возместить кредитору возросшие убытки, выплатить проценты и неустойку.

Обратить взыскание на предмет ипотеки возможно иногда и без обращения в суд (что, понятно, залогодателю обходится дешевле). Для этого залогодатель и залогодержатель должны заключить между собой специальное соглашение. Закон об ипотеке (ст. 55) устанавливает для него следующие правила:

1)     соглашение можно заключить только «после возникновения ос­нований для обращения взыскания на предмет ипотеки», т.е., как прави­ло, после истечения срока, в который должник должен был выполнить свое основное обязательство. Заранее заключить соглашение нельзя;

2)     соглашение должно быть удостоверено нотариусом;

3)     если заложенное имущество находится в общей собственности, то для заключения соглашения требуется письменное согласие всех соб­ственников;

4)     заключение соглашения вообще не допускается в нескольких случаях, прямо предусмотренных